Taylor Gymnastikskor M3310c Svart Höga All Svarta Chuck Converse Star
Fler än 17 000 prenumererar på nyhetsbrevet
TOPICS:försenat tillrädehovrätthyresgästhyresvärdskadeståndSvea hovrätt

Taylor All Svarta Star Gymnastikskor Höga Chuck Converse Svart M3310cPosted By: Hans Hellberg 2018-04-03

Cecilia Stenfalk, advokat på Landahl Advokatbyrå, redogör för en hovrättsdom om försenat tillträde till lokal och konsekvenserna av domen.

Det är vanligt att ett lokalhyresavtal tecknas mellan hyresvärd och hyresgäst innan lokalen är färdigbyggd eller iordninggjord för hyresgästen. Parterna brukar då avtala om en tillträdesdag som ligger längre fram i tiden än själva undertecknandet av avtalet, så att det ska finnas tid att färdigställa lokalen.

Ibland delar hyresvärden och hyresgästen på färdigställandet genom att turas om att arbeta i lokalen fram till tillträdesdagen. Tyvärr inträffar ibland situationen att lokalen av en eller annan anledning inte är färdig när tillträde ska ske.

Den situationen regleras i 12 kap. 13 § jordabalken som fastställer att hyresgästen har rätt till skälig nedsättning av hyran och sådan rätt att säga upp avtalet som anges i 11 §.

Det krävs enligt 11 § att bristen är av väsentlig betydelse och att den inte kan avhjälpas utan dröjsmål eller att hyresvärden underlåtit att avhjälpa bristen utan dröjsmål efter tillsägelse från hyresgästen, för att hyresgästen ska få säga upp hyresavtalet.

Hyresgästen har även rätt till ersättning för skada, om hyresvärden inte visar att dröjsmålet inte beror på hyresvärdens egen vårdslöshet.

Svea hovrätts dom den 13 oktober 2016 i mål nr T 11730-15
Svea hovrätt har avgjort frågan om hyresgästens rätt till hävning i ett sådant fall som beskrivs ovan. Hyresvärden hade hyrt ut en lokal som ännu inte var färdigställd och tillträde skulle ske i januari 2014.

Under hösten 2013 framkom att lokalen inte skulle hinna färdigställas i tid, vilket innebar att tillträdet skulle bli några månader försenat. Hyresgästen hävde då avtalet.

Frågan i målet var om hyresgästen hade ådragit sig skadeståndsskyldighet mot hyresvärden med anledning av hävningen eller om hyresgästen i den uppkomna situationen hade haft rätt att häva avtalet. För att hyresgästen ska ha rätt att häva krävs att hyresvärdens avtalsbrott är av väsentlig betydelse för hyresgästen.

Hyresgästen förlorade i tingsrätten och överklagade till hovrätten.

I hovrättens bedömning beaktas att upplägget kan liknas vid ett tillverkningsköp av komplicerad utrustning eller föremål av stort värde inom köprätten, och att det i sådana situationer normalt inte är lika betydelsefullt att leverans sker på avtalad tid.

Samma krav på att avtalsbrottet ska vara av väsentlig betydelse för köparen för att ge köparen rätt till hävning finns inom köprätten och utgör en allmän avtalsrättslig princip. Köparen/hyresgästens syfte med köpet/hyresavtalet ska beaktas, enligt hovrätten.

I det här fallet var hyrestiden tio år och lokalen skulle anpassas och byggas om helt efter hyresgästens behov. Hovrätten ansåg inte att hyresgästens syfte och förväntningar med hyresavtalet skulle förfelas vid en viss försening av tillträdet.

Dessutom var det ostridigt att hyresgästen kunde sitta kvar i sin tidigare lokal efter den angivna tillträdesdagen och att så hade skett. Det hade i målet inte heller framkommit något som talade för att hyresvärden agerat illojalt och därmed orsakat förseningen.

Hovrättens slutsats i målet var förseningen inte utgjorde en sådan väsentlig brist som krävs för att hyresgästen ska ha rätt att häva hyresavtalet på grund av att lokalen inte var färdig på tillträdesdagen. Hyresgästens uppsägning var därför obefogad och hyresvärden fick rätt till skadestånd från hyresgästen.

Chuck M3310c Taylor Star Höga Converse All Svarta Svart Gymnastikskor

Hyresgästen överklagade hovrättens dom till Högsta domstolen som har beslutat att inte meddela prövningstillstånd. Hovrättens dom står därför fast.

Konsekvenser
Det är naturligtvis svårt att uppskatta hur lång tid det ska ta att färdigställa en lokal. Ett tips vid sådana upplägg är att ha en generös tidplan som tål oförutsedda händelser, särskilt om hyresvärden och hyresgästen ska turas om att färdigställa lokalen.

En gemensamt fastställd tidplan underlättar också samarbetet. Beroende på hur omfattande och avancerat iordningställandet av lokalen är, kan det mot bakgrund av hovrättens avgörande påverka hyresgästens möjlighet att säga upp avtalet om lokalen inte är färdig i tid.

Det är emellertid viktigt för hyresvärden att komma ihåg att även om hyresgästen inte skulle ha rätt att häva på grund av en försening i färdigställandet, kan hyresgästen ändå ha rätt till hyresnedsättning och eventuellt skadestånd enligt samma bestämmelser.

En positiv effekt för hyresvärden av rättsfallet är dock att en dyr investering för iordningställande av lokalen inte är så lätt för hyresgästen att ”kasta bort” genom att häva hyresavtalet endast på grund av att lokalen inte är färdig i tid.

Cecilia Stenfalk

Jurist på Landahl Advokatbyrå med särskild inriktning på hyresrätt och entreprenadrätt.

Ladda ned och läs Svea hovrätts dom

Dela artikel:
LinkedinFacebookTwitteremailPrint

Relaterade artiklar


Expertsvar, Hyresgäster, Juridik

Modiga forskare ska ge beslutsfattare nya insikter


Expertsvar, Hyresgäster, Juridik

”Värdefullt lära av varandra”


Expertsvar, Hyresgäster

Converse Höga Svart M3310c Star Chuck All Taylor Gymnastikskor Svarta TqTX6r Converse Höga Svart M3310c Star Chuck All Taylor Gymnastikskor Svarta TqTX6r
, Juridik

Var tredje lägenhet behöver renoveras?